Суть и различия ипотеки в силу договора и ипотеки в силу закона

Что говорит законодательство?

Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика.

Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:

  1. в силу договора;
  2. в силу закона.

Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.

Какие виды ипотек существуют

Если недвижимость приобретается за счёт кредитных средств, то существует два законодательных варианта оформления обременения, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и в силу договора: отличия этих способов невелики, но принципиальны.

При оформлении недвижимости в залог по процедуре ипотеки в силу договора, информация об обременении вносится в реестр на основании договора залога (ипотеки) одномоментно с регистрацией договора о приобретении недвижимости. В данном случае всегда составляется ипотечный договор или оформляется закладная.

Ипотеку в силу закона ГК РФ определяют как государственную регистрацию договора приобретения недвижимости, содержащего в себе ипотечное обязательство. Это может быть любой вид соглашения, но чаще всего – это договор купли-продажи. В выписке о правах на такой объект будут указаны существующие ограничения обременения права: ипотека в силу закона.

Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора

Здесь все проще, эта форма залога возникает на основании взаимного соглашения между сторонами кредитного договора. То есть, при оформлении ссуды в банке кредитор и заемщик определяют порядок взаимоотношений дополнительным соглашением. Особенность данного вида залога в отличие от предыдущего в том, что условия соглашения могут быть индивидуальны. Приведем несколько примеров:

  • приобретаемый за счет кредитных средств объект недвижимости регистрируется непосредственно на покупателя, то есть банк, по сути, обременение на объект не накладывает;
  • выданные средства обеспечивают другой объект недвижимости, имеющиеся в собственности у заемщика;
    заемщик и кредитор составляют отдельный договор ипотеки, который регистрируются отдельно от перехода;
  • права собственности, обычно это происходит тогда, когда покупатель получает свидетельство о праве собственности.

Регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании отдельного взаимного соглашения. То есть, если в предыдущем варианте обременение накладывал сразу при регистрации договора купли-продажи, то в данном случае это нужно сделать отдельно. Обычно, согласно договору с банком, обременение накладывается после регистрации договора купли-продажи.

Ипотека в силу договора, как следует из её названия, возникает в том случае, когда две стороны подписывают соглашение о залоге недвижимости. Договор об ипотеке не может быть заключён как самостоятельный документ – он лишь дополняет кредитное соглашение между банком и заёмщиком.

Фактически, заёмщиков довольно редко интересует ипотека в силу договора – что это такое и каковы её условия, так как банки лишь изредка прибегают к её помощи при выдаче жилищных займов. Связано это с существованием такого удобного для участников кредитных отношений понятия, как ипотека в силу закона (что это такое мы объясним дальше по тексту).

Предлагаем ознакомиться:  Как написать служебныю записку на списание нехватки сырья от производителя

Главное, что должен знать заёмщик, интересующийся, что такое ипотека в силу закона – она возникает автоматически при покупке недвижимости в кредит. Независимо от желания клиента банка и бумаг, которые он подписывал, жильё, купленное с привлечением заёмных средств, переходит в залог по кредиту вплоть до полного его погашения.

В свидетельство, которое получает новоиспечённый владелец квартиры или дома, автоматически вносится запись, что недвижимость находится под обременением и не может сменить владельца до момента его снятия.

Главное отличие ипотеки в силу договора и в силу закона – это наличие /отсутствие специального договора залога, оговаривающего дополнительные условия сделки. Банки редко настаивают на регистрации ипотеки в силу договора, так как условия залога, установленные законом, вполне их устраивают.

Для заёмщиков, интересующихся вопросом, чем не похожи ипотека в силу закона и в силу договора, отличия в первую очередь заметны при оформлении свидетельства на квартиру/дом. В первом случае в свидетельстве автоматически ставится отметка об обременении, во втором – её нет, так как жильё переходит в залог банку только после регистрации договора ипотеки.

До момента регистрации заёмщиком залога (к слову сказать, платной), ставка по кредиту всегда повышена, как минимум, на 1 процентный пункт, поэтому для клиента ипотека в силу договора не является выгодной в финансовом плане.

Существует несколько важных нюансов, которые следует знать каждому заёмщику: например, ипотека в силу закона возможна только при покупке жилой недвижимости. Поэтому в случае приобретения в кредит гаража или помещения под офис заёмщик обязательно заключает с банком договор залога и регистрирует сделку за свой счёт.

Суть и различия ипотеки в силу договора и ипотеки в силу закона

К тому же оформление займа под залог уже имеющегося жилья (например на строительство дома) также не влечёт за собою ипотеку в силу закона. Сделка о залоге недвижимости в таком случае регистрируется по заявлению обоих сторон на платной основе.

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

  • отсутствует обременение и как такового залога нет;
  • в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
  • право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления.

В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Предлагаем ознакомиться:  13-я пенсия какова судьба закона о повышении уровня пенсионного обеспечения

Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности — договор. В число основных отличительных черт входит следующее:

  • необходимость регистрации в государственном органе;
  • разновидность залогового имущества по кредиту;
  • обязательность госпошлины.

Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.

При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.

Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.

Обозначить плюсы и минусы возникновения залога в силу закона сложно, потому что потенциальные непредвиденные обстоятельства могут иметь как негативную, так позитивную окраску, в зависимости от того, чью точку зрения принять за основу.

Рассмотрим основные подводные камни при оформлении ипотечного обязательства по закону.

1. Составление единого договора купли-продажи недвижимости. Отсутствие ипотечного договора снижает финансовые затраты покупателя и продавца при сделке, но несёт риски для кредитора, который до регистрации договора в Росреестре не обладает залоговыми правами.

Кроме того, существует вероятность последующего оспаривания приобретения недвижимости в суде, в результате которого помещение возвращается продавцу, а кредит вместе с записью об ипотеке в ЕГРП продолжает оставаться на покупателе-заёмщике.

2. Риск непогашения записи об ипотеке после погашения кредита. Может возникнуть ситуация, когда покупатель полностью выплатил сумму займа, но не может подтвердить данный факт из-за отсутствия, исчезновения кредитора в сочетании с недостачей подтверждающих документов. В результате залог может стать «вечным», а обойти существующие ограничения обременения права (ипотеку в силу закона) становится практически невозможно.

3. Прекращение ипотеки до полного погашения всей суммы займа. Данная ситуация может возникнуть, если недвижимость была продана, вследствие неуплаты заёмщиком кредита.

После реализации ипотечного имущества обязательства заёмщика перед банком считаются погашенными. Однако суммы, вырученной от продажи, может не хватить для погашения остатка по кредиту. В данной ситуации пострадавшей стороной становится банк.

4. Оспаривание ипотеки. Ввиду невысоких юридических познаний населения, многие не понимают сути документов, подписываемых при покупке недвижимости. В результате люди считают, что договор купли-продажи не является основанием для залога имущества и пытаются в суде оспорить его правомочность. В результате возникают нежелательные для кредитора судебные разбирательства.

Что значит ипотека

Законодательно вопросы ипотеки регулируют ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, а также ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

Основанием для создания записи в реестре обременений является государственная регистрация договора купли-продажи, где содержится информация о том, что покупка прошла за счет заемных средств.

Говоря простыми словами, ипотечное обязательство (обременение) вносят в реестр тогда, когда новый собственник приходит в территориальное отделение Росреестра с договором передачи прав собственности для перерегистрации купленной недвижимости на своё имя.

Предлагаем ознакомиться:  Увольнение генерального директора по собственному желанию

Если сведений, указанных в договоре купли-продажи недвижимости, недостаточно для внесения обременения в государственный реестр, тогда залогодатель и залогодержатель могут предоставить для регистрации ипотечного обязательства совместное заявление. К нему прилагается соответствующий кредитный договор или договор займа.

По взаимному соглашению участников сделки регистрацию ипотечного обременения в Росреестре можно и не применять. Для этого в договоре купли-продажи имущества прописывается соответствующий пункт.

Для начала ответим на вопрос, что такое ипотека в общем. Как говорилось ранее, это один из видов залога. Или, простыми словами, сдача недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитору под денежную ссуду. Под данным термином предполагается любой вид недвижимого имущества, который зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав. К ним относится:

  • квартира;
  • комната;
  • дом;
  • гараж;
  • земельный участок;
  • производственные помещения;
  • коммерческая недвижимость.

Ипотека в силу закона

Если говорить простыми словами, то этим термином подразумевается залог недвижимости под денежный займ. Несмотря на то что объект залога находится в распоряжении заемщика, он не может в полной мере им владеть, а также передавать другому лицу. Это ограничение действует до конца срока действия договора между кредитором и заемщиком. В случае нарушения условий договора займа заемщик, безусловно, передает предмет залога кредитору в счет погашения ссудной задолженности.

Сферы применения

Ипотека с силу закона может возникать в следующих ситуациях:

  1. Приобретение земли, квартиры, другой недвижимости за счёт заёмных средств, кредита банка, целевого кредита юридического лица.
  2. Покупка, строительство объекта недвижимости с полной или частичной оплатой за счёт заёмных средств.
  3. Рента или пожизненное содержание. В таком случае залоговое право на имущество оформляется на получателя ренты.
  4. Оформление залога имущественных прав при покупке строящейся недвижимости.

Всегда внимательно прочитывайте ипотечные и кредитные договоры, чтобы не попасть в руки мошенников. Рынок недвижимости, особенно в крупных городах, является незаконным источником доходов для огромного количества криминальных элементов, поэтому старайтесь осуществлять сделки через известные агентства недвижимости и уважаемых нотариусов.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

  1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
  2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
  3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
  4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Оцените статью
Помощь юриста
Добавить комментарий

Adblock detector