Задачи с ответами по оценке недвижимости

Содержание заданий практикума

Контрольные вопросы по Теме 1.

1. В каких нормативно-правовых актах дается определение объектов недвижимости?

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

2. Являются ли объекты недвижимости однородными объектами, для которых существует единая методика оценки?

3. Определяя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, какие виды прав могут быть на здания / улучшения?

4. Определяя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, какие виды прав могут быть на земельный участок?

5. Является ли обязательным по российскому законодательству совпадение вида права на земельный участок и улучшения?

6. Необходимо ли прикладывать к отчету все документы, полученные от Заказчика по объекту?

7. Какие документы устанавливают количественные и качественные характеристики объекта недвижимости как объекта оценки?

8. В чем заключается анализ правовых характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?

9. В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?

10. В чем заключается анализ местоположения объекта недвижимости (объекта оценки)?

Контрольные вопросы по Теме 2.

https://www.youtube.com/watch?v=https:Pd3tZzwiPHc

1. Какие группы факторов воздействуют на рынок недвижимости?

2. От каких факторов зависит долгосрочный и краткосрочный цикл рынка недвижимости?

3. Каким образом макроэкономические факторы влияют на рынок недвижимости? Приведите примеры, аргументируйте ответ.

4. Какие сегменты можно выделить на рынке недвижимости в зависимости от ее назначения (типа недвижимости)?

5. По каким признакам возможно сегментировать рынок недвижимости?

6. Почему существует несколько признаков сегментирования рынка недвижимости?

7. Какова цель проведения анализ рынка в рамках оценки стоимости недвижимости?

8. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в затратном подходе к оценке?

9. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в доходном подходе к оценке?

10. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в сравнительном подходе к оценке?

Контрольные вопросы по Теме 3.

1. Каким факторам должно отвечать наиболее эффективное использование объекта недвижимости (объекта оценки)?

2. Почему при оценке стоимости объекта недвижимости необходимо анализировать наиболее эффективное использование объекта?

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

3. В чем заключается анализ законодательной допустимости определенного варианта использования?

4. В чем заключается анализ физической возможности определенного варианта использования?

5. В чем заключается анализ финансовой реализуемости определенного варианта использования?

6. За счет каких факторов может иметь место эффект увеличения стоимости объекта недвижимости?

7. На какие этапы разбивают анализ наиболее эффективного использования?

8. Каким образом учитываются результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости в ходе последующей оценки стоимости?

9. Может ли вариант наиболее эффективного использования предполагать снос существующего здания и строительство нового здания?

10. Может ли вариант наиболее эффективного использования объекта соответствовать текущему использованию объекта недвижимости?

Задания по Теме 3.

1. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение, общей площадью 120 кв.м.

Предлагаем ознакомиться:  Форма решения суда о вступлении в наследство по закону

Таблица 1. Данные по вариантам использования объекта

Варианты использования

текущее использо-вание (оптовый склад) офисное помещение кафе

Законодательная допустимость —

Физическая возможность

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Финансовая реализуемость —

Стоимость объекта при данном использовании 17 млн. руб. 20 млн. руб. 25 млн. руб.

2. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение, общей площадью 80 кв.м. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные.

Таблица 2. Данные по вариантам использования объекта

складское офисное помещение торговое помещение

Законодательная допустимость

Финансовая реализуемость

Стоимость объекта при данном использовании 7 млн. руб. 9 млн. руб. 8,5 млн. руб.

3. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Таблица 3. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 15млн. рублей.

2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 3,5 млн. рублей.

4. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 4. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 25млн. рублей.

2. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 35 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 18 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

5. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка в Московской области. При исследовании возможностей использования были получены следующие данные, при этом застройка земельного участка является физически возможной, законодательно допустимой и финансово реализуемой.

Таблица 5. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость земельного участка как свободного на рынке составляет 10 млн. рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

2. При анализе варианта строительства нового коттеджа:Ш стоимость земельного участка с коттеджем составит около 30 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 15 млн. рублей.

6. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 6. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 25млн. рублей.

Предлагаем ознакомиться:  Кредитный спор что могут описать судебные приставы

2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 28 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 3 млн. рублей.

3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 35 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 18 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

7. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 7. Данные по вариантам использования объекта

2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 4 млн. рублей.

3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 30 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 20 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

8. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 8. Данные по вариантам использования объекта

9. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 9. Данные по вариантам использования объекта

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Контрольные вопросы по Теме 4.

1. В чем экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости?

2. Какие методы включает доходный подход к оценке стоимости недвижимости?

3. Какие существуют методы расчета ставки капитализации в оценке недвижимости?

4. Какие существуют методы расчета ставки дисконтирования в оценке недвижимости?

5. Каким образом определяют ставку капитализации методом рыночной экстракции (выжимки)?

6. Какие риски учитываются при определении ставки дисконтирования методом кумулятивного построения?

7. Какие существуют методы для оценки нормы возврата капитала в составе ставки капитализации?

8. Почему на практике оценщики используют чаще метод Хоскальда для расчета нормы возврата капитала?

9. Почему не любой объект недвижимости на практике оценивают в рамках доходного подхода методом капитализации?

10. В чем суть ипотечно-инвестиционного анализа?

Предлагаем ознакомиться:  Как выполнить решение суда по выплате

Задания по Теме 4.

1. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 10. Данные по вариантам использования

Пример решения

Общее определение недвижимости содержится в статье 130 ГК РФ 1994 г. В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”, которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99. ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.

В ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дано определение недвижимого имущества подлежащего регистрации.

для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)», основанная на затратном подходе.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые же улучшения принадлежат собственнику имущества, то есть арендодателю (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Оцените статью
Помощь юриста
Добавить комментарий

Adblock detector