Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Правильно составить договор управления МКД

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.

Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Однако, по словам директора НП СРО УН «КИТ», члена Экспертного совета Комитета по энергетике Госдумы РФ Елены Шерешовец, для управляющих организаций существуют два законных способа, чтобы разорвать договорные отношения с жителями МКД:

  1. Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
  2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.

Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.

Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Решение Федерального арбитражного суда основывалось на толковании следующих статей Жилищного и Гражданского кодексов РФ:

  1. Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
  2. Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
  3. В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.
Предлагаем ознакомиться:  Банкротство умершего гражданина: порядок и участники процедуры

Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия. Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют.

В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 — 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Предлагаем ознакомиться:  Стратегия интеграции - Баканов Г.Б. Стратегический менеджмент

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Общество 06.02.2015 уведомило Учреждение о предстоящем прекращении Договора управления с 01.04.2015, после чего с указанной даты перестало оказывать услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД.

Полагая, отказ от Договора управления неправомерным, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций пришли к выводу о том, что заключенный сторонами Договор управления прекратил свое действие, поэтому у Общества отсутствует обязанность исполнять его, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов…

На основании изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что Договор управления был расторгнут 08.04.2015, в связи с чем основания для понуждения ЗАО «Агростройсервис» к дальнейшему исполнению обязательств по этому договору после указанной даты отсутствуют».

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 договора срок действия договора установлен в один год и пролонгируется на следующий календарный год, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении за 30 дней до окончания срока действия договора.

Ссылаясь на пункты 5.1 и 5.2 договора управления № 153/2 от 01.01.2008, Общество уведомлением от 20.10.2014 № 01-07/675/1 сообщило Администрации, как собственнику квартиры №1 дома №7 по Зеленцовской г. Ярославля, находящихся в муниципальной собственности и переданной нанимателям по договорам социального найма, о прекращении (не пролонгации) договора управления многоквартирным домом с 01.01.

27.11.2014 на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома собственники спорного дома приняли решение о способе управления домом управляющей организацией ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Красноперекопского района» и о продлении действия договора управления №153/2 от 01.01.2008 на новый срок (л.д. 20-22).

Новый договор на управление домом между Администрацией с ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Красноперекопского района» не был заключен, от пролонгации старого договора Общество отказалось в октябре 2014 года, направив собственнику помещения дома извещение об отказе в пролонгации договора №153/2.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что процедура непролонгации договора управления ответчиком соблюдена, соответственно, правовые основания для понуждения Общества к исполнению договора отсутствуют.

Предлагаем ознакомиться:  Что означает замена стороны в договоре и чем она отличается от цессии и перевода долга

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (отрицательная практика)

Отказывая в удовлетворении требований управляющей организации в части признания недействительным предписания ГЖИ по рассматриваемому вопросу, суды исходят из следующего.

Частью 2 статьи 198 ЖК РФ установлены случаи, при наступлении которых орган жилищного надзора обязан внести изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, а именно в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 названной статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 ЖК РФ).

Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников

возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 названного Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса (пункт 1);

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (пункт 2); возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 названного Кодекса (пункт 3);

Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.

Оцените статью
Помощь юриста
Добавить комментарий

Adblock detector