Приобретение земельного участка это

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

  1. Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
  2. Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
  3. Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в границах населенного теперь нельзя, только через публичный аукцион.
  4. Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Какие участки могут выступать объектом сделки?

Требования к земле, которая может передаваться по договору купли-продажи, приведены в российском земельном законодательстве.

Приобретение земельного участка этоВ частности, в ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом данной сделки могут выступать только те участки, которые прошли процедуру государственного кадастрового учета.

Помимо этого, в законодательстве также выделяется ряд земель, которые в силу определенных причин не могут быть объектом купли-продажи. В частности, сюда относятся такие земли:

  • которые являются историко-культурным наследием;
  • предоставленные для нужд обороны;
  • государственные природные заповедники;
  • ботанические сады;
  • дендрологические, природные и национальные парки;
  • памятники природы;
  • земли общего пользования, расположенные в населенных пунктах;
  • залежи природных ископаемых и т. д.

Остальные категории участков, не подлежащих продаже, могут быть установлены отдельными законодательными актами — как федерального, так и регионального уровня.

Как купить землю у государства для бизнеса

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

  1. На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка под объектом строительства из аренды в собственность обойдется всего в 1,5-3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для земель городских;
  2. Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо ниже;
  3. На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;
  4. Выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому, либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона.

Последний способ позволяет купить новообразованный земельный участок по кадастровой стоимости без проведения торгов, поэтому предлагаю рассмотреть его пошагово.

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполнит одно из условий:

  • Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
  • Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
  • Дачный участок находится в общем пользовании;
  • Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
  • Уже есть участок для КФХ в аренде;
  • Юрлицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Кроме того, в августе 2018 года президент подписал Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Новый закон установил бессрочное право выкупа арендуемого у государства или муниципалитета земельного участка, плюс появилась возможность использовать землю, как имущественную поддержку для предпринимателей.

Приобретение земельного участка это

Предлагаю рассмотреть покупку земельного участка у администрации на примере автомойки, но порядок действий такой же, как и при покупке участка под любой другой коммерческий вид деятельности (магазин, склад, офис и т.д).

  1. Открываем публичную кадастровую карта РосРеестра.
  2. Находим сформированные земельные участки с целевым назначением — земли населенных пунктов, ВРИ — промышленное использование / под нужды автотранспорта / придорожный сервис / парковки (законодательство — ст. 88, 90 ЗК РФ) (свободные будут выделены желтым цветом). Если участок отмечен как публичная собственность, то копируем его кадастровый номер и заказываем выписку из ЕГРН о правах и ограничениях. 
  3. Документально убедившись в том, что участок в публичной собственности и нужного назначения, подаем заявление о выделении земельного участка (инициируем аукцион по продаже земельного участка из муниципальной или региональной собственности) в исполнительный орган занимающийся распределением земельных участков (ДИЗО, муниципалитет — администрация).

Дополнительно, в каждом регионе существует специальное учреждение под названием «Фонд государственного имущества», где можно смотреть информацию о планируемых торгах на муниципальные земельные участки для бизнеса и в них поучаствовать.

Если земельный участок, который куплен у администрации под определенную цель, например — аптеки, то никакого согласия жильцов соседнего дома не требуется. Строительство должно осуществляться в рамках правил землепользования и застройки и, скорее всего, соседний многоквартирный дом находится в территориальной зоне Ж2 или Ж3. Указанные зоны предполагают строительство зданий сооружений не только жилого, но и социального комплекса к примеру магазинов, школ, аптек и т.д.

Согласно действующего гражданского, земельного, градостроительного законодательства (норм достаточно много перечислять все не буду) собственник земельного участка (администрация) вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом любым не запрещенным законом способом, к примеру — продать. Если строительство аптеки будет в рамках закона, то никаких иных согласий кроме установленных градостроительным законодательством в виде выдачи разрешения на строительство не потребуется.

Как правильно купить земельный участок — процесс купли-продажи

Сделка, которая совершается с целью купли-продажи земельного участка, является одним из видов операций, которые проводятся на рынке недвижимого имущества. К заключению таких видов договоров прибегают очень часто, поэтому юридическая практика уже выработала определенную схему их оформления.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок приватизации земельного участка под многоквартирным домом

В данной статье я расскажу о требованиях, которые предъявляются к договору, пошаговой процедуре его оформления, а также о перечне документов, которыми должна обладать каждая из сторон сделки. Немаловажным будет вопрос и о стоимости оформления.

Согласно требованиям действующего законодательства, договор купли-продажи земельного участка разрешается оформить:

  • В простой письменной форме.
  • Или нотариальной.

В любом случае структура договора должна содержать следующие данные:

  • Вводную часть.
  • Описание предмета сделки.
  • Стоимость, за которую продается надел.
  • Порядок произведения расчета между продавцом (старый собственник) и покупателем (новый собственник).
  • Какими правами и обязанностями наделена каждая из сторон совершаемой сделки.
  • Порядок осуществления передачи земельного участка новому собственнику.
  • Подписи продавца и покупателя.

«1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)».

Приобретение земельного участка это

«1.Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков».

Существует определенная процедура в виде этапов или шагов, которые необходимо совершить для заключения сделки по купле-продаже земельного надела:

  1. Изучение собственником и потенциальным покупателем спроса и предложения, которые существуют на рынке земельных наделов. При этом, каждая из сторон будущей сделки выявляет покупателя и продавца, их взаимную заинтересованность заключить сделку. На данном этапе:
  • Собственник земельного участка размещает объявление или другим образом оповещает о своем желании продать участок за определенную цену.
  • Покупатель, в свою очередь знакомится с предложениями и подыскивает подходящий для себя вариант.
  • Стороны начинают переговоры, предварительно согласовывая основные условия будущего договора.
  1. Ознакомления с документами продавца. При этом уделяется внимание официальным бумагам, которые подтверждают его право собственности на земельный участок, производится проверка на наличие/отсутствие ограничений или обременений в отношении надела. Затем стороны согласовывают все существенные условия сделки, включая:
  • Предмет предполагаемой сделки.
  • Цену, за которую участок будет продан.
  • Порядок расчета между сторонами.
  • Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.
  1. Составление текста документа сторонами сделки самостоятельно, с помощью профессионального юриста или нотариуса. Договор изготавливается в трех экземплярах. После подписания документа, каждая сторона получает свой экземпляр. Третий – подлежит передаче в Россреестр.
  2. Подача покупателем заявления о проведении государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка в территориальное подразделение Росреестра. К данному документу прилагается третий экземпляр договора.
  3. Получение выписки из ЕГРН о праве собственности на приобретенный надел. С 2017 года выписка является единственным документом, который подтверждает право собственника на объект недвижимого имущества.
Предлагаем ознакомиться:  Разглашение государственной тайны

Для перерегистрации права собственности на земельный надел от продавца к новому собственнику, в подразделение Росреестра по месту нахождения участка необходимо представить следующие документы:

  • Заявление покупателя о регистрации приобретенного объекта недвижимого имущества на его имя.
  • Подписанный сторонами договор по купле-продаже земельного надела.
  • Копия паспортов как покупателя, так и продавца.
  • Выписка из ЕГРН, которая подтверждала право собственности продавца на отчужденную землю.
  • Банковская квитанция по оплате в государственной бюджет необходимой суммы пошлины.

– для физических лиц – 2 000 рублей;

– для организаций – 22 000 рублей».

Документы для регистрации можно подать непосредственно в территориальное подразделение Росреестра или многофункциональный центр оказания госуслуг. Государственные услуги в обеих органах оказываются бесплатно.

Собственник земельного участка может выступать в качестве продавца своей недвижимости лично или передать такое право другому лицу, выдав доверенность.

С юридической точки зрения, доверенность является специальным документом, который позволяет другому человеку выступать от его имени. Такой документ может быть выдан как на родственника, так и на совершенно постороннее лицо. Содержание документа будет одинаковым, за исключением данных доверенного лица.

Как купить участок земли? Пошаговая инструкция следующая:

  • поиск покупателя (проводится продавцом);
  • поиск необходимого земельного участка (проводится покупателем).

После обсуждения и согласования всех этих вопросов сторонам остается только оформить все условия купли-продажи в виде договора.

Приобретение земельного участка этоНаличие условий о цене обязательно, поскольку сделка купли-продажи является возмездной и требует обязательной оплаты.

При этом она может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме, однако последний способ на практике используется крайне редко.

Особенности определения цены зависят от того, кто является ее собственником. В частности, частные собственники могут устанавливать ее самостоятельно, практически без каких-либо ограничений. Единственная проблема может возникнуть, если цена будет слишком маленькой, значительно ниже рыночной.

В этом случае продавца могут обвинить в попытке уклонения от налогов, ведь НДФЛ при продаже земельных участков платится от ее стоимости. Если же цена, напротив, слишком большая, никаких претензий к нему не возникнет — при согласии на это покупателя сделка будет проведена без проблем.

Для государственной и муниципальной земли цена устанавливается по-другому — первоначальное значение зависит от заключения независимого оценщика. Далее на аукционе данная цена может неоднократно повышаться, если будут соответствующие ставки от участников.

Предмет

Приобретение земельного участка это

В качестве предмета выступает конкретный земельный участок, который подлежит продаже. При этом он должен быть описан максимально подробно, с указанием такой информации:

  • площадь;
  • адрес и месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • вид разрешенного использования.

Также желательно указать, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается. Стоит учесть, что при отсутствии в договоре купли-продажи этих условий его могут признать недействительным, а сделку аннулировать.

Приобретение земельного участка этоПомимо данных условий, стороны могут включить в договор любые другие пункты, которые не противоречат действующему законодательству.

В частности, необходимо указать реквизиты продавца и покупателя, их взаимные права, обязанности и ответственность друг перед другом, а также наличие на участке каких-либо обременений.

Составлять договор стороны могут как самостоятельно, так и при помощи юриста. Для самостоятельного оформления можно найти в интернете образец этого документа и внести в него необходимые изменения. Что касается нотариального удостоверения, то оно в данном случае необязательно.

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо организовать передачу денежных средств при помощи того способа, который они сами выбрали и закрепили в договоре. Наиболее надежным является банковский (например, при помощи ячейки или безналичного перевода). Если средства передаются наличными без участия банка, с продавца необходимо взять расписку, подтверждающую их получение.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

  1. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
  2. по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Для начала предлагаю посетить местную администрацию и уточнить собственника данного участка и предложить ему выкуп. В случае если не удастся получить информацию от администрации, вы можете заказать выписку из ЕРГН на данный земельный участок. Также вы вправе написать жалобу в Росреестр на основании Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.

2019) «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре» об изъятии данного земельного участка у собственника в связи с тем, что последний его не использует по целевому назначению и не ухаживает за ним, что ставит под угрозу допущения ухудшения его полезных свойств, думаю так  сразу найдут собственника.

Предлагаем ознакомиться:  При продаже комнаты в коммунальной квартире как писать уведомление о продаже соседям

Разница в проведении сделки при участии физического и юридического лица

Критерий для сравнения Физическое лицо Юридическое лицо
Размер госпошлины 2 тыс. руб. 22 тыс. руб.
Необходимые документы Паспорт Свидетельство о регистрации, учредительные документы, приказ о назначении директора (или другой документ, подтверждающий полномочия представителя компании)
Реквизиты в договоре ФИО, адрес регистрации и проживания, контактный телефон, дата рождения, паспортные данные Наименование, адрес регистрации, ИНН, ОКРН, КПП, имя официального представителя

В остальном правила проведения сделки купли-продажи для юридических и физических лиц не имеют никаких особых различий и проводятся в соответствии с общепринятой процедурой.

Выводы

  1. Покупка земельного участка под ИЖС у государства — это не только выгодно, но и безопасно. Однако найти подходящий для строительства или бизнеса ЗУ в муниципальной собственности не просто;
  2. Кроме свободных государственных земель рекомендую обратить внимание на земли бывших колхозов. Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей — бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену. Возможно, такой вариант окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.

На что стоит обратить внимание?

При покупке земельного участка необходимо особенное внимание обращать на наличие всех необходимых для этого документов, правильность их оформления и подлинность. При этом стоит как подтверждающие личность бумаги, так и документацию на участок.

Важным моментом также является наличие на недвижимости каких-либо обременений или ограничений. В соответствии с законодательными требованиями, продавец обязательно должен известить о них покупателя. В противном случае тот может потребовать уменьшения стоимости земли или даже расторжения сделки.

Для большей надежности стоит потребовать от продавца выписку из ЕГРП — именно в данном документе содержится информация о наличии на участке земли каких-либо обременений (например, ареста, залога, сервитута и т. п.).

Приобретение земельного участка этоЖелательно, чтобы данная выписка была получена незадолго до оформления купли-продажи.

Осуществлять передачу купленной земли необходимо при помощи специального документа — акта-приема передачи. С его помощью не только закрепляется фактический переход участка от продавца к покупателю, но и состояние этого объекта на момент передачи.

Еще один важный момент касается установления цены на приобретение участка. Часто продавец предлагает указать в договоре меньшую стоимость участка, чем будет необходимо заплатить на самом деле, с целью уменьшения величины его налоговых обязательств.

При выполнении всех необходимых условий и при правильном оформлении документов покупка земельного участка не составит никаких сложностей. Данная сделка проводится быстро и легко, стороны даже могут самостоятельно подготовить договор купли-продажи. Но более надежным вариантом будет обращение за этим к квалифицированному юристу, который поможет оформить документ максимально грамотно.

Оцените статью
Помощь юриста
Добавить комментарий

Adblock detector