Перепланировка или реконструкция квартиры

Три способа решить проблему

Сделать модное ныне французское окно или перенести ванну на место, где была кухня… Фантазии у людей бывают разные. Однако, прежде чем начать творческое преображение вашей квартиры, необходимо уяснить, что далеко не все из рожденного в вашей голове разрешено к воплощению в жизнь.

  1. реконструкция;
  2. перепланировка;
  3. переустройство.

Самый сложный из них – реконструкция. На ее проведение обязательно нужно получить разрешение соответствующих органов. В Жилищном кодексе есть четкое определение понятий переустройства и перепланировки. Понятие реконструкции приводится в Градостроительном кодексе.

Основные различия

Можно коротко перечислить, чем, собственно, реконструкция отличается от перепланировки. Реконструкция затрагивает внешние конструкции здания, перепланировка проводится только внутри.

При реконструкции меняется (как правило, увеличивается) площадь, при перепланировке она остается той же, зато меняется ее конфигурация. При перепланировке редко меняются инженерные сети, при реконструкции они могут быть изменены полностью, существенно увеличивается их мощность.

При перепланировке часто создаются перегородки, сносятся и возводятся стены. При реконструкции помещения пристраиваются, меняется этажность и др.

Если вы, проводя изменения, увеличиваете или уменьшаете площадь, пристраиваете этажи либо обустраиваете чердак, меняете инженерные сети или фасад здания, к примеру, вместо обычного окна делаете французское, восстанавливаете несущие конструкции – это реконструкция. В принципе это самое широкое из перечисленных понятие, частично оно включает в себя и перепланировку, и переустройство.

  • однозначно это утепление здания, то есть изменение его теплоизоляционных свойств;
  • пристройка, к примеру, коридора или кладовки и увеличение тем самым площади квартиры;
  • преобразование двух квартир в одну, в частности если они расположены на разных этажах;
  • пристройка веранды или лоджии, если вы живете на первом этаже;
  • снос перегородки между комнатой и балконом – в данном случае затрагиваются несущие конструкции;
  • устройство проемов в несущих стенах;
  • изменение отделки фасада;
  • изменение фундамента и др.

Если вы считаете, что сделать все вышеперечисленное можно по собственному желанию, без подготовки документов, без получения разрешения, то ошибаетесь.

Разница в оформлении перепланировки и реконструкции

Несмотря на то, что принцип оформления перепланировки и реконструкции не отличается, существуют нюансы, связанные с объемом работ и из влиянием на безопасность строения.

  • Проект перепланировки обычно не согласовывается с отделом архитектуры и некоторыми другими организациями, а на его рассмотрение в жилищной комиссии отводится 45 дней.
  • При реконструкции нарушаются несущие конструкции и изменяется внешний вид здания. С учетом этого, при подаче заявления жилкомиссия выдает список согласований, в который входят архитекторы, проектная и строительная организации. Обязательно проводится обследование состояние несущих конструкций, для чего привлекаются независимые эксперты. Срок рассмотрения заявки и выдачи разрешения продлевается до 2-3 месяцев.
Предлагаем ознакомиться:  Расчт реализации продукции

Переустройство помещения в отдельно стоящем нежилом здании значительно упрощается в части предварительного согласования. В МКД собственник нежилого помещения приравнен к владельцу жилой квартиры, и все изменения в помещении, затрагивающие интересы других жильцов и общей собственности, обязательно согласовываются с не менее 2/3 всех владельцев квартир.

Как правило, вопрос выдачи согласия выносится на общее собрание. В нежилом здании такое согласование не проводится.

Если помещение расположено в МКД, то заявление на его переустройство подается в жилищную инспекцию. Для нежилых зданий установлен иной порядок. Вопрос решает их собственник, которым чаще всего является муниципалитет.

Законодательство РФ допускает проведение различных работ по переустройству нежилых помещений как в отдельно стоящих нежилых зданиях, так и в помещениях МКД. Возможно осуществление перепланировки и реконструкции.

Важно понимать, что работы должны проводиться на законном основании, т.е. с разработкой и согласованием проекта, получением разрешения и внесением изменений в техпаспорт. Незаконное переустройство грозит штрафами, а прежний облик придется возвращать за свой счет и в кратчайшие сроки.

Перепланировка или реконструкция квартиры

С 2019 года понятие перепланировки в МКД распространяется как на жилые, так и нежилые помещения. Поэтому и согласовывать работы с таких объектах придется по единому регламенту. Под перепланировкой понимается изменение конфигурации объекта, требующее отражения в технической документации. Под перепланировку подпадают различные виды работ, не связанных с изменением или восстановлением основных несущих узлов и элементов здания.

Реконструкция, напротив, заключается в
изменениях характеристик объекта, связанных с воздействием на несущие
конструкции. Ввиду особой сложности указанных работ, потенциально опасным
воздействием на целостность здания, для реконструкции всегда нужно получать
разрешение на строительства.

Вот какие правила нужно учитывать для
правильного разграничения перепланировки и реконструкции:

  • реконструкция
    является более широким понятием, может включать в себя элементы переустройства
    и перепланировки. Например, при реконструкции с пристройкой нового этажа
    изменения будут вноситься в конфигурацию уже существующих помещений (в этом
    случае отдельно согласовывать перепланировку не нужно);
  • согласование
    реконструкции значительно сложнее и дольше по времени, требует оформление
    большего количества документов, прохождения больше инстанций и т.д.;
  • на
    заключительном этапе реконструкции и перепланировки предстоит пройти кадастровый
    учет в Росреестре. Все изменения объекта недвижимости будут зафиксированы ЕГРН
    на основании технического плана кадастрового инженера.

Изготовление проектной и технической документации для начала перепланировки или реконструкции входит в компетенцию государственных и независимых проектных организаций. Именно проектировщик обязан правильно определить, к чему отнести предстоящие работы – к перепланировке или реконструкции. Это этого зависит дальнейшая процедура согласования, вид разрешительных документов.

Собираем документы и договариваемся с соседями

  • свидетельство о собственности;
  • согласие собственников, проживающих в этой квартире;
  • техпаспорт из БТИ;
  • проект реконструкции;
  • заявление.
Предлагаем ознакомиться:  Особенности составления гарантийного письма об оплате задолженности и его образец с графиком погашения

Обращаем внимание на то, что наличие проекта на предполагаемые работы обязательно. Без него разрешение не может быть выдано. Во многих случаях в целях безопасности требуется разрешение автора проекта дома на реконструкцию.

Строительные инженеры до начала работ должны убедиться, что реконструкция не приведет к нарушениям в конструкции здания. Иногда реконструкция может затрагивать интересы собственников, проживающих в других квартирах дома.

Например, возведенная вами пристройка загораживает свет жильцам соседних квартир. До реконструкции вы должны получить согласие других собственников. Проект реконструкции должен быть согласован.

Заявление о намерении провести реконструкцию подается в орган местного самоуправления. Он выдает его или отказывает. Получение разрешения на реконструкцию – не единственное требование закона.

После завершения работ нужно составить и согласовать акт приема работ, то есть необходимо легализовать получившийся новый объект. При этом расхождение с проектом не может быть больше 10 %. В противном случае – акт подписан не будет.

Если же вы строго следовали проекту, не нарушили технические нормы, то объект будет легализован и вы вправе подавать документы в регистрационную палату. Старого объекта больше не существует, вы становитесь собственником нового.

Как согласовывается перепланировка и реконструкция

Для официального согласования перепланировки нужно выполнить пройти следующие этапы:

  • получить
    согласие каждого собственника помещения на изменение характеристик объекта;
  • обратиться
    в экспертную организацию для получения проекта;
  • получить
    техническое заключение о безопасности несущих конструкций, если помещение
    расположено в МКД;
  • указанные
    выше документы подаются в муниципальное ведомство орган для согласования (для
    нежилых зданий такое согласование не требуется);
  • после
    согласования, строительные работы на объекте проводятся в строгом соответствии  с требованиями проекта;
  • после
    завершения перепланировки нужно получить акт приемочной комиссии;
  • после
    получения акта нужно заказать технический план с отражением всех изменений в
    характеристиках объекта;
  • с
    актом и техническим планом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для похождения
    кадастрового учета;
  • после
    кадастрового учета собственник получит выписку ЕГРН с измененными сведениями
    объекта.

Для реконструкции требуется иной пакет
документов, а разрешительным бланком будет разрешение на строительство.

Согласовать реконструкцию значительно
сложнее и дольше. Прежде всего, для проведения реконструкции нужно оформить
градостроительный план земельного участка, подтвердить законность прав на
землю. Помимо этого, нужно пройти следующие этапы:

  • оформление
    согласия каждого собственника здания или помещений в нем на проведение
    реконструкции;
  • заказ
    проект реконструкции через экспертную организацию;
  • получение
    положительного заключения государственного или независимого эксперта об оценке
    уровня воздействия на несущие конструкции и целостность здания;
  • согласование
    проекта в организациях, чьи сети расположены на земельном участке под зданием;
  • обращение
    в орган жилищного надзора для получения разрешения на строительство (в столице
    таким органом является Комитет государственного строительного надзора Москвы);
  • выполнение
    работ на объекте под надзором уполномоченных органов (для проведения работ
    подрядчик состоять в строительной СРО);
  • оформление
    акта приемочной комиссии на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающего
    соблюдение правил реконструкции;
  • получение
    технического плана на объект с изготовлением поэтажных планов;
  • прохождение
    процедуры кадастрового учета в Росреестре, получение выписки ЕГРН.
Предлагаем ознакомиться:  Можно ли оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя детьми, отсудить квартиру по завещанию в России

Среди дополнительных согласований отметим необходимость получить схему расположения подземных коммуникаций с разрешением на выполнение работ, оформление ордера на проведение земельных работ.

Поскольку реконструкция связана с
потенциальной угрозой целостности здания и его несущих конструкций,
законодатель предусматривает специальный перечень согласований. При
перепланировке нежилого здания оформить проект и техническое заключение можно
за считанные дни, а согласовывать его с муниципальными властями не нужно. При
реконструкции этой процедуры не избежать, а каждый этап согласования занимает
длительное время.

Ориентировочный срок получения всех
необходимых документов и согласований при реконструкции может составить 2-3
месяца. Сократить указанные сроки можно только при обращении к профессиональным
специалистам, обладающим большим опытом указанной деятельности.

Что будет, если нарушили закон

Если вы проведете реконструкцию без наличия разрешения, в соответствии с градостроительным кодексом, это будет рассматриваться как самострой. Вас ждут большие штрафы и требование Жилищной инспекции вернуть все в первоначальное состояние.

В некоторых случаях судебная практика такова, что вам могут узаконить проведенную реконструкцию – если она не затрагивает интересы других собственников и не представляет угрозы для жизни. В некоторых – последует отказ.

Например, если вы, проживая на первом этаже, построили подвал и пользуетесь им в одиночку, при этом вопрос не обсуждался на общем собрании собственников и их согласие не получено, то как показывает судебная практика ваш подвальчик законным не признают. Земельный участок, на котором расположен дом, общая собственность и возводить на нем строения по собственному желанию противозаконно.

Вопросы реконструкции и перепланировки квартир в многоквартирных домах, на наш взгляд, актуальны. Мы постарались разъяснить права собственников при проведении этих работ, а также их обязанности, если эта статья показалась вам интересной или наоборот вызвала возражения, мы будем рады услышать вашу точку зрения.

Сроки согласования перепланировки и реконструкции

Изготовление проекта перепланировочных
работ и технического заключения займет от 1 до 10 дней (например, в крупных
компаниях вы можете получить эти документы уже через 1-2 дня). Рассмотрение
проекта в муниципальных инстанциях займет не более 45 дней, а изготовление
технического плана еще 1-5 дней.

При реконструкции срок изготовление
градостроительного плана земельного участка может занять до 30 дней. Еще 30-60
дней займет согласование проектной документации и получение разрешения на
строительство. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо
комиссионное обследование объекта, согласование с коммунальными и иными
службами.

Процедура кадастрового учета будет
проходить в одинаковые сроки при перепланировке и реконструкции —  5 дней (через Росреестр) и 7 дней (через
МФЦ).

Оцените статью
Помощь юриста
Добавить комментарий

Adblock detector