Продавец не освобождает квартиру и проблемы с зарегистрированными жильцами

Мягко, но настойчиво

Конечно, можно применить грубую силу и выдворить нахала, но, освободив квартиру от вещей бывшего собственника и от него самого, нужно еще и его снять с регистрационного учета. Реально ли это?

Гражданский кодекс выступает в данном случае на стороне покупателя. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть до тех пор, пока квартира находилась в собственности продавца, он имел право пользоваться ею. Но право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст.

При все том «выписать» человека из квартиры помимо его воли можно лишь по исковому заявлению и на основании судебного решения. На практике выселение зарегистрированного жильца из приобретенной квартиры занимает длительное время (год-полтора). В большинстве случаев суд выносит решение в пользу покупателя квартиры, и если «квартирант» все-таки не желает добровольно покинуть помещение, за дело берутся судебные приставы.

Однако надо быть готовыми к тому, что суд может разрешить занимать квартиру зарегистрированному жильцу еще некоторое время (чаще всего – до года).

Разлука будет без печали

Ситуация может сложиться и по-другому: собственник «выписался», освободил квартиру, а члены его семьи, которые тоже жили с ним и были на этой жилплощади зарегистрированы, не хотят съезжать с насиженного места или не снимаются с регистрационного учета.

Если вы приобрели жилое помещение с такой «начинкой», то небесполезно будет узнать, что на сей счет предусмотрено законом.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

То есть сразу после того, как за новым собственником зарегистрировано право собственности на жилое помещение, члены семьи бывшего – утрачивают право пользоваться этой квартирой. Правда, на практике не все так гладко, как в теории – в законе.

На деле эти самые «бывшие» могут и не жить в квартире, то есть «физически» там не находятся, но продолжают оставаться на регистрационном учете именно в этой квартире. А это, помимо прочего, приводит к лишним расходам. Ведь некоторые коммунальные услуги рассчитываются исходя из числа зарегистрированных на кв.

Задача понятна – необходимо «выписать» членов семьи бывшего собственника.

Опять обратимся к документам.

– ввиду изменения места жительства – на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства;– в связи с призывом на военную службу – на основании сообщения военного комиссариата; – в связи с осуждением к лишению свободы – на основании вступившего в законную силу приговора суда; – в связи с признанием безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;

– в связи со смертью или объявлением решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке; – при обнаружении не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации – на основании вступившего в законную силу решения суда;

Продавец не освобождает квартиру и проблемы с зарегистрированными жильцами

Таким образом, для выселения и снятия с регистрационного учета человека нужно будет также получить решение суда. А значит, новому собственнику придется подавать в судебную инстанцию исковое заявление с требованием о выселении (по необходимости) и снятии с регистрационного учета ответчика.

Не лает, не кусает, а в квартире жить мешает. Что это или кто это?

А это лица, которые даже после перехода права собственности имеют полное право продолжать жить в квартире.

Допустим, продавец продает жилье, и даже делает скидку, объясняя это тем, что в квартире живут или зарегистрированы другие граждане. Покупатель в погоне за низкой ценой соглашается на такой вариант, считая, что после регистрации права собственности все-таки сможет выписать «посторонних». Пусть даже через суд (если они добровольно не захотят покинуть жилье), наивно полагает он. Но не все так просто, как может показаться.

Некоторые члены семьи бывшего собственника имеют право жить в квартире (право пользоваться жилым помещением) даже после перехода права собственности. Иными словами, п. 2 ст. 292 ГК РФ здесь не работает. В силу вступают исключения из правила.

Речь идет о тех гражданах, которые дали свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сами не стали участниками приватизации, так как ранее использовали свое право.

Покупая квартиру с зарегистрированными в ней «отказниками», вы получаете неразрешимую проблему, поскольку таких граждан выписать не-воз-мож-но!

В Жилищном кодексе есть п. 4 ст. 31, в соответствии с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой. К примеру, муж и жена живут в квартире, которая находится в единоличной собственности мужа. При разводе супругов жена теряет право на пользование этой квартирой. Бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену из квартиры, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли отозвать завещание на квартиру

К слову, даже если супруги продолжают оставаться в браке, но муж решает продать свою квартиру, а жена отказывается выписаться, то новый собственник может обратиться в суд с требованием выписать дражайшую половину прежнего собственника (но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

Освобождение жилья после продажи

При всем том эти нормы закона не будут действительны в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.

Действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса (в части выселения бывших членов семьи собственника) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

То есть, в нашем примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а потом муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж даже после развода не сможет выписать бывшую жену.

Обратите внимание: из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому некоторые граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении, ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ. И суды удовлетворяли такие иски – людей выселяли в «никуда».

Окончательную точку в споре поставил Верховный Суд РФ. В Обзоре судебной практики за IV квартал 2005-го и Обзоре законодательства и судебной практики за I квартал 2008-го суд однозначно ответил на этот спорный вопрос: выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно.

Новый собственник будет полноправным владельцем такой квартиры – он сможет ее продать, заложить, подарить, но вот выписать «отказника» из квартиры не сможет.

Узнать о прописанных в квартире можно из домовой книги. При покупке квартиры требуйте от продавца выписку из нее. Лучше всего просмотреть расширенную выписку из домовой книги, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире со времени постройки дома (то есть проследить, не были ли нарушены права других лиц при приватизации).

Есть еще одна категория граждан, которые могут внезапно возникнуть и предъявить права на квартиру. Вернее, право пользоваться жилым помещением.

Пример. В квартире по договору социального найма жили четыре человека: муж, жена, ребенок и, допустим, брат жены. Наниматели решили приватизировать жилье. При этом в приватизации участвовали все, кроме брата жены (он ранее уже воспользовался своим правом). Но с приватизацией другими членами семьи согласился. А это означает, что он хотя и не приобрел права собственности на квартиру, но оставил за собой право бессрочно пользоваться жилым помещением.

Как водится, никто не знал об этих юридических тонкостях. Но прошло время, брата жены осудили за преступление и направили в места не столь отдаленные. На основании вступившего в законную силу приговора его выписали из квартиры.

Пока брательник отбывал срок, семья решила продать квартиру. Нашли покупателя – сделка состоялась.

Но может статься так, что рано или поздно осужденный, выйдя на свободу, заявится в квартиру, чтобы там «навечно поселиться». И он имеет на то полное право. А если новый хозяин не пустит его, то может обратиться в суд и отстоять свое право пользоваться квартирой. Аргументы вроде того, что «бывший осужденный здесь не прописан», не помогут.

Это важно

Законом установлено, что регистрационный учет вводится для обеспечения необходимых условий реализации гражданином России его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ).

Иными словами, право пользоваться жилым помещением не зависит от наличия регистрации (прописки) в той или иной квартире.

Условные этапы сделки

Сроки освобождения квартиры после продажи в России вызывают у граждан немало вопросов. Чтобы прояснить ситуацию, необходимо в первую очередь представить себе процесс в целом.

Условно купля-продажа делится на:

  1. Сбор документов.
  2. Подписание предварительного договора о покупке жилья.
  3. Заключение основного соглашения о продаже и приобретении недвижимости.
  4. Регистрация договора установленной формы.
  5. Передача жилья новому владельцу территории.
Предлагаем ознакомиться:  Какие нужны документы чтобы подать на развод если есть ребенок

Ничего трудного или непонятного. Только не все знают, что сроки выписки после продажи квартиры установлены на законодательном уровне. И если изучить соответствующую информацию, можно исключить немало затруднений в процессе заключения договора.

Законодательные нормы

Какой срок освобождения квартиры после продажи? Дело все в том, что однозначного ответа на этот вопрос нет. Нужно смотреть каждый договор «о продаже» отдельно. От него будет многое зависеть.

Тем не менее по закону подразумевается, что на момент подписания соглашения и передачи недвижимости покупателю, прежние собственник освободил помещение. Это самый безопасный вариант развития событий.

Отсюда следует, что гражданину рекомендуется сначала выписаться, а затем уже заниматься продажей собственности. В противном случае с поиском клиентов не исключены серьезные проблемы и конфликты.

Соглашение играет роль

Освобождение квартиры после купли-продажи — это крайне важный нюанс, о котором мало кто задумывается. И определяется, как правило, оно при помощи договора установленной формы.

По закону необходимо подписывать соглашение «о продаже», в котором четко прописано время, выделенное гражданину на выписку и фактическое освобождение жилья. При нарушении оных пострадавшая сторона (покупатель) может обратиться в суд для принудительной выписки продавца.

Востребование и «очистка» жилья

Время освобождения квартиры после продажи в идеале регулируется договором установленной формы. Если в нем не указан данный период, придется обращаться к законодательным нормам и судебной практике.

Если соглашение «о продаже» предусматривает востребование имущества, то освободить жилье прежний собственник должен либо до установленной тем же договором даты, либо не позже чем через неделю.

На самом деле все не так уж и трудно. Особенно если основательно и серьезно подойти к составлению договора купли-продажи.

Выписка из квартиры после продажи квартиры — это не обязательный пункт, но он обычно подразумевается под выселением. Ранее было сказано, что иногда в ДКП прописан только пункт о непосредственном фактическом освобождении жилья, но не о прописке.

Что делать, если после регистрации соглашения купли-продажи покупатель заметил, что на территории остались жильцы? Тут все зависит от обстоятельств. А точнее — от договора установленной формы.

Возможны следующие варианты развития событий:

  1. В договоре не прописан срок выписки вообще. Тогда продавца недвижимости можно выписать через суд.
  2. В соглашении указано, что прежний собственник будет после продажи жилья иметь право на сохранение прописки неопределенный срок. Данная картина доставит немало хлопот. Выписать через суд продавца можно будет, но придется доказать, что фактически «нарушитель» проживает в другом месте.
  3. Договор содержит определенные временные рамки, в которые должно произойти освобождение квартиры после купли-продажи. Нужно просто ждать окончания соответствующего периода. Если условия соглашения нарушаются — действовать согласно указанным ранее принципам.

Соответственно, каждый случай будет рассматриваться судом в индивидуальном порядке. Неграмотно составленный или неполный ДКП — это огромная проблема и для покупателя, и для продавца.

Индивидуальные случаи

Какой срок освобождения квартиры после продажи установлен в России? Как уже было сказано, дать однозначный ответ на подобный вопрос не получится. Многое зависит от условий, прописанных в соглашении купли-продажи.

Как уже было сказано, в идеале время, отведенное на выписку граждан из жилья, устанавливается договором установленной формы. Только на практике дела обстоят иначе.

Например, можно прописать, что жилье освобождается после определенных обстоятельств. Скажем, после передачи денежных средств продавцу. Или в момент регистрации факта перехода прав на недвижимость.

Соответственно, срок освобождения квартиры после продажи по закону устанавливается в индивидуальном порядке. Если точная дата в соглашении не прописана, ее отсутствие может сыграть с участниками операции злую шутку.

Если не выписаться

Освобождение квартиры после продажи в РФ предусматривает выписку жильцов и фактическое оставление жилья. Только не все согласны на отказ, скажем, от прописки.

Если не освободить вовремя жилье, недвижимость могут отобрать в принудительном порядке. Покупатель имущества имеет право обратиться в письменной форме к продавцу и требовать освобождения жилья.

Кроме того, нерадивых продавцов могут принудительно (в судебном порядке) выписать и фактически «выставить за дверь». Такая практика встречается в основном тогда, когда ДКП составлен юридически неграмотно.

Правильное соглашение — это залог успеха. Если с его составлением возникают проблемы, необходимо в первую очередь обратиться к нотариусу для устранения затруднений.

Физическое освобождение квартиры после продажи устанавливается по указанным выше принципам. Но как быть с непосредственной пропиской? Нередко граждане зарегистрированы по одному адресу, а фактически проживают по-другому. И такая ситуация доставляет собственникам жилья немало хлопот.

Как уже было сказано, необходимо четко прописывать в соглашении купли-продажи сроки освобождения жилой территории — как фактически, так и по документам. При отсутствии соответствующего раздела законом предусматривается, что бывший владелец еще перед заключением ДКП снялся с регистрации.

Обязательно ли человек, продающий жилье, должен выписываться? Вообще, нет. Права собственности от регистрации никак не зависят. Поэтому огромную роль необходимо обращать на текст подписанного соглашения. В нем можно указать, что фактически собственник освободит территорию к той или иной дате, а по документам — нет.

Предлагаем ознакомиться:  Работа на кипре в лимассоле для русскоговорящих

Что может сделать продавец

Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.

Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.

Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.

На практике некоторые пытаются «поторопить» прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.

Устное обсуждение

Бывает и так, что стороны операции регулируют время, отведенное на выписку и фактическое оставление жилья, устно. Это не самое лучшее решение, особенно если его никак не доказать. При подобных обстоятельствах с проблемами чаще всего сталкиваются продавцы.

Как уже было сказано, если соглашение не устанавливает сроков освобождения квартиры после продажи, подразумевается, что на момент подписания соглашения жилье полностью свободно. Либо придется за неделю после выдвижения первого требования покинуть проданное имущество.

Юридической силы устные договоренности не имеют. Придется не только проговорить соглашение, но и зафиксировать соответствующие условия на бумаге. Только при подобных условиях стороны окажутся максимально защищены.

Советы продающей стороне

Не хочется сорвать освобождение квартиры после продажи? Эксперты уверяют, что соблюдение этих простых правил помогут избежать лишних проблем!

Выглядят они следующим образом:

  1. Перед выставлением жилья на продажу рекомендуется выписаться с территории.
  2. Физическое освобождение квартиры после продажи по закону прописывают в соглашении. Желательно, чтобы к моменту заключения сделки жилье было освобождено покупателем.
  3. Перед подписанием соглашения установленной формы рекомендуется избавиться от несовершеннолетних жильцов. Наличие прописанного в квартире ребенка — это определенное обременение. Найти покупателей на такое имущество проблематично.
  4. Если в договоре не указать рамки освобождения жилья, законом предусматривается, что после подписания соглашения территория должна быть передана покупателю и отчуждена у продавца.

Соответственно, отсутствие фактических и «документальных» жильцов в квартире или доме — это огромный плюс. Такой прием избавит от лишних проблем в будущем, а также повысит шансы на успешный поиск клиентов.

Сроки освобождения квартиры после продажи, как правило, больше интересуют покупателей, ведь именно им нужно будет добиваться выселения прошлых собственников недвижимости. Как правило, нужно придерживаться этих простейших советов, чтобы не столкнуться с дополнительными проблемами.

А именно:

  1. Внимательно читать все пункты соглашения о продаже и покупке недвижимости.
  2. В письменной форме оговаривать сроки освобождения квартиры после продажи. По закону предусматривается, что к моменту подписания договора жилье уже готово к заселению новых граждан.
  3. Отказываться от сделок с неоднозначными пунктами соглашений.
  4. Собирать любые доказательства того, что продавец обещает к определенному моменту освободить жилье. Например, может помочь переписка.

Вот и все. Если же покупатель «по ошибке» подписал соглашение, а в нем указано, что после продажи прежние жильцы не должны выписываться, придется подождать. За несколько месяцев нужно будет собрать доказательства того, что прописанные в квартире там не проживают. И только при таких условиях удастся избавиться от нерадивых жильцов.

О дате

Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.

Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, «После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье».

В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.

Заключение

Мы выяснили, каковы сроки освобождения квартиры после продажи по закону. И с какими трудностями сталкиваются стороны, тоже.

Грамотно составленный ДКП — это ключ к успеху. Он избавит от возможных проблем и покупателя, и продавца. А если подготовить жилье к продаже заранее (выписаться и выехать фактически из него), то сделка пройдет крайне быстро и без негативных последствий.

Если в процессе подписания договора «о покупке» жилья возникли затруднения, лучше обратиться к юристу с копией соответствующего документа. А грамотное соглашение купли-продажи поможет составить опытный нотариус.

Источник

Оцените статью
Помощь юриста
Добавить комментарий

Adblock detector