Банкротство застройщика при долевом

Главный вопрос, которым задается любой дольщик

Юристы часто советуют клиентам зарегистрироваться в реестре
обманутых кредиторов. Это дает возможность во многих случаях воспользоваться
дополнительными привилегиями и дать шанс государству помочь. У этого варианта
есть свои плюсы и минусы, но даже в случае нулевого результата участник ничего
не теряет.

Реестр необходим и местным властям, чтобы собирать данные о
проблемных постройках в процессе возведения и принимать централизованные
решения. Если вы хотите их найти, то они называются: «Реестр граждан, чьи
денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи
права нарушены».

Иными словами, на государственном уровне будет известно,
какие застройщики на грани банкротства и сведения о них. Чтобы понять, где
посмотреть такой реестр, надо определить населенный пункт, в Москве, например,
это будет Москомстройинвест. На сайте изложена инструкция, как встать туда.

Важнейший вопрос, который интересует любого будущего или настоящего участника долевого сотрудничества – «Что будет, если застройщик обанкротился?».

Не существует единого ответа, который бы подошел для любой ситуации. Каждый конкретный случай уникален, имеет свои особенности. Стоит помнить, что не всё потеряно и законодатель предоставляет возможность решить эту проблему. Рассмотрим подробнее, что делать, столкнувшись с банкротством застройщика при долевом строительстве.

Дольщик, после получения информации о банкротстве (самостоятельно или от управляющего), должен заявить о себе, подав требование внести его в реестр по открытому делу (на основе заключённого договора долевого участия — ДДУ).

Важнейшим этапом в процедуре по осуществлению банкротства застройщика является заявление об имеющихся притязаниях, путем подачи заявления о включении в реестр кредиторов.

Банкротство застройщика при долевом

Разберемся, как формируется список дольщиков:

  1. Шаг 1-й – в течение десяти дней с момента утверждения арбитражного управляющего, руководитель фирмы передает ему список дольщиков.
  2. Шаг 2-ой – управляющий, получив список, в течение пяти дней информирует об инициировании производства с предложением предъявить имеющиеся претензии.
  3. Шаг 3-ий – заявление о себе. У дольщиков есть три месяца, чтобы заявить о себе, подав в арбитражный суд заявление о включении в реестр.
  4. Шаг 4-ый – получив требования, управляющий принимает одно решение из представленных ниже:
  • вносит в реестр;
  • отказывает;
  • вносит частично.

Установлено, что дольщик может подать соответствующее требование (даже о нежилом помещении) и до получения уведомления и после (если он узнал заранее о банкротстве), но не позже 3 месяцев после информирования.

Законодателем установлено 4 очереди для удовлетворения претензий:

  1. Первая предназначена для заявителей с требованием компенсировать нанесенный вред.
  2. Вторая включает расчеты по оплате труда.
  3. Третьими могут предъявить претензии пострадавшие дольщики.
  4. Последними могут рассчитывать на удовлетворение претензий прочие кредиторы.

Законодатель увеличил количество очередей, создав благоприятные условия для дольщиков, разместив их перед другими кредиторами.

Банкротство застройщика имеет свои особенности в части компенсации понесенных дольщиком затрат. Пострадавший дольщик имеет право на предъявление одного из двух требований:

  1. Дольщик может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, потребовав вернуть ему все внесенные им средства.
  2. Передача жилого помещения (квартиры, дома) в соответствии с подписанным соглашением. Данное требование реализуется, если ДДУ оговаривает возможность передать объект, не введенный в эксплуатацию. В реестре фиксируются сведения о взносах и оставшемся долге.

Закон не определяет, в какой форме должно быть требование, оставляя выбор за дольщиком.

В случае с банкротством застройщика, дольщик больше других кредиторов защищен от мошенничества и форс-мажора.

Рассмотрим наиболее значимые преимущества:

  1. Выбор формы компенсации – денежные средства или жильё.
  2. Выделение отдельной очереди. Группы лиц, имеющих право на удовлетворение тех или иных требований, делятся не на 3, а на 4 очереди. Это расширение позволило выделить дольщиков в отдельную 3 очередь, в то время как претензии других кредиторов это 4 очередь.
  3. Возмещение косвенных убытков.

Участники долевого строительства наделяются расширенным комплексом возможностей, что позволяет оптимизировать решение их проблем, восстановить нарушенные права.

Подобный реестр создается и контролируется региональными властями. Его ведение облегчает формирование базы о проблемных объектах, позволяя получать реальную картину, способствует защите прав пострадавших. Подобные реестры не гарантируют возврат средств и оказание материальной помощи.

Реестр – база, включающая сведения не только о реально пострадавших дольщиках, но и о гражданах, сдача жилья которых затянулась (в этом случае застройщик демонстрирует признаки долгостроя).

В разных регионах гражданин получает разные преимущества при вступлении в реестр, к основным можно отнести:

  • помощь в создании жилищно-строительного кооператива;
  • возможность получения жилья из регионального фонда;
  • помощь в поиске инвесторов.

Для попадания в реестр следует подать заявление и пакет документов: соглашение, квитанции, судебное постановление о признании строительной организации банкротом.

После рассмотрения всех представленных документов гражданин приобретает статус «обманутый дольщик».

Наделение статусом позволяет претендовать на помощь от региональной власти. В разных регионах предоставляется разная помощь: субсидии на строительство, предоставление застройщика для завершения начатой стройки.

Законодатель определяет 4 законных варианта:

  1. На основании иска о признании права собственности на жилой объект. Чтобы этот вариант был реализован необходимо наличие определённых условий: жилое помещение принято комиссией и подписан акт приема-передачи.
  2. Самостоятельное завершение начатого строительства. Решением собрания дольщиков может быть принято решение о самостоятельном завершении начатой стройки. Это самый невыгодный вариант из всех существующих, так как все затраты, связанные с этим, лягут на плечи дольщиков.
  3. Смена застройщика – нанимается новая строительная компания для завершения начатого строительства.
  4. Требование передать жилье. Если дом приняла приемная комиссия, но он не передан дольщику, передача осуществляется при соблюдении следующих условий:
  • больше половины кредиторов выразили свое согласие;
  • средств, вырученных от продажи конкурсной массы, достаточно для покрытия текущих расходов;
  • объект не находится в залоге;
  • достроенного жилья хватило всем заявившим о себе дольщикам.

Из всех рассмотренных способов лучшим является первый, поскольку человек без задержек получает жилое помещение.

25 декабря 2018 года Президентом России был подписан, и сразу же опубликован на официальном портале правовой информации, документ, отражающий поправки в Закон о долевом строительстве.

Согласно поправкам, с 1 июля 2019 года все российские компании-застройщики будут обязаны перейти на иную систему долевого строительства жилой недвижимости. А именно, с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства, уже до конца 2020 года доля договоров долевого участия по новой схеме должна составить более 95% (то есть, должен быть осуществлен практически полный переход).

Что такое эскроу-счета? Это специализированные счета в банке, которые будут служить при кредитовании девелоперов в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Фактически, такой счет – это инструмент защиты интересов субъектов сделки.

К справке, Девелопер — это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости.

Банкротство застройщика при долевом

При реализации сделки через эскроу — счета, деньги покупателей будущей недвижимости не будут отдаваться напрямую застройщику, а будут переводиться на специализированные счета.

Интересная особенность! На эскроу — счете деньги замораживаются до того времени, пока застройщик не передаст покупателю уже готовую квартиру. Проще говоря, девелопер не сможет использовать средства дольщиков до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В 2019 году компании — застройщики должны открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство, строго в уполномоченном банке. Теперь будет действовать правило: 1 разрешение на строительство – 1 счет – 1 застройщик.

Согласно новым поправкам к Закону, денежные средства дольщиков на эскроу-счете будут страховаться, подобно депозитам, в Ассоциации страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Важно! В случае банкротства строительной компании средства покупателей вернутся дольщикам!

«Нормы, которые обязывают застройщиков использовать эскроу-счета при строительстве, призваны защитить граждан от обмана», — заявил заместитель председателя Правительства Российской Федерации по вопросам строительства и регионального развития Виталий Леонтьевич Мутко. При этом, добавив, что «вместе с этим их введение будет означать «определенный рост» цен».

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на заключение и расторжение договоров

Изменения в системе долевого строительства, а так же в делах по банкротству строительных компаний в 2019 году

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в

. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость.

Банкротство застройщика – официально установленная и признанная неспособность организации отвечать по взятым на себя обязательствам.

Признание финансовой несостоятельности фирмы застройщика по долевому строительству регламентируется седьмым параграфом ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Список участников включает, наравне с другими, долевых вкладчиков.

К сожалению, банкротство застройщиков далеко не редкий факт. К несостоятельности компании могут привести следующие факторы:

  • Изначально не грамотно составленный бизнес план;
  • Резкие изменения на валютном рынке;
  • Форс-мажорные обстоятельства;
  • Рост цен на строительные материалы и подрядные работы, и иные обстоятельства.

В 2015 году началось, можно сказать, массовое банкротство строительных компаний и подрядчиков. Эксперты уверены, что виной тому послужила девальвация рубля, что, тем самым поспособствовав резкому падению спроса россиян на недвижимость, в целом, а тем более, на новостройки.

Снижение реальных доходов, высокая инфляция и удорожание ипотечных кредитов – совокупность причин, повлиявших на кризис в сфере долевого строительства.

Закон о банкротстве застройщика

Таким образом, в 2015 году банкротами были признаны более 2,5 тысяч российских компаний – застройщиков. Все они были ликвидированы. Количество банкротов в сфере жилищного строительства не уменьшается, и по сей день.

К тому же, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, данная негативная тенденция сохранится и в 2019 году.

К слову, по данным интернет – портала Россия Сегодня (Иносми.Ру), по итогам 2018 года, закрылись или обанкротились 1200 строительных компаний, а это 20% от их общего числа в России. Из оставшихся компаний, почти 30% работают в убыток, большая часть из которых уже находится на пороге банкротства.

11 декабря 2018 года Президент России, Владимир Владимирович Путин, дал поручения Правительству усилить контроль над застройщиками многоквартирных жилых домов и разработать комплекс мер в сфере жилищного строительства, в том числе создать специализированный банк. Ответственным за исполнение поручения назначен премьер-министр Российской Федерации Дмитрий Анатольевич Медведев.

Также президент поручил обеспечить ускоренное рассмотрение в судах дел о банкротстве застройщиков. К завершению первого квартала 2019 года Правительству РФ так же необходимо будет разработать ускоренный порядок передачи проблемного объекта для достройки другому застройщику. Срок исполнения всех поручений назначен до 15 апреля 2019 года.

Ввиду изменений в Федеральном Законе №214-ФЗ, с 1 июля 2019 года, прошлая система долевого строительства в России «уйдет в историю». Фактически, долевое строительство прекратит свое существование. Ведь данная отрасль обязана будет перейти на полное проектное финансирование.

Главной целью создания инициатив Правительства явилось минимизация рисков и защита покупателя строящегося жилья в будущем. Теперь, по сути, средства дольщиков будут заменяться кредитными средствами строительных компаний (проектное финансирование).

Все дольщики застройщиков – банкротов делятся на 3 категории:

  1. Дольщики, которые внесли предоплату (оформив договор долевого строительства), но, жилье которых, не было достроено;
  2. Дольщики, имеющие договор долевого участия, жилье которых было достроено на момент банкротства компании;
  3. Дольщики, оплатившие 100% стоимость строящегося жилья (или уже достроенного).

Если передаточный акт на недвижимость был подписан сторонами до принятия застройщика банкротом, то, в 2019 году дольщик должен написать заявление в арбитражный суд о признании права собственности на объект недвижимости, прописанный в акте.

Банкротство застройщика при долевом

Данное заявление должно быть рассмотрено в соответствии со статьей № 201.8 «Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика» и статьей № 201.11 «Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино — мест и нежилых помещений» Федерального Закона №127 – ФЗ от 26 октября 2002 года.

Внимание! Форма и содержание такого искового заявления должны строго отвечать требованиям статей № 125 «Форма и содержание искового заявления» и № 126 «Документы, прилагаемые к исковому заявлению» Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

Если процесс по банкротству застройщика уже начался, и объект на тот момент уже был завершен (достроен), то, в таком случае, дольщик в 2019 году имеет полное право предъявить требование о передаче ему в собственность объекта недвижимости в судебном порядке. А так же, имеет право требовать включения объекта недвижимости в реестр требований кредиторов (в соответствии со статьями № 201.1, пунктом 2, № 201.4, № 201.6 и №201.7 Федерального Закона № 127- ФЗ).

При ситуации, если застройщик, будучи на этапе конкурсного производства, откажется исполнять договорные обязательства, то дольщик в 2019 году имеет право обратиться в суд требованием денежной компенсации (в соответствии со статьями № 201.1 «Общие положения» и № 201.5 «Особенности установления денежных требований участников строительства» Федерального Закона № 127-ФЗ).

Кроме прочих нововведений, в 2019 году будет создан Единый Реестр всех застройщиков. Данный реестр будет отражать характеристику каждой компании-застройщика, что существенно облегчит выбор потенциального клиента.

Почему банкротятся застройщики

Банкротство застройщика при долевом

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

  • компания-застройщик;
  • кредиторы;
  • налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

  • стремительный рост цен на материалы и услуги;
  • снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
  • возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
  • рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Среди наиболее распространенных причин банкротства называют:

  • недостаточность собственных средств;
  • нестабильность экономической ситуации;
  • некачественный менеджмент и бизнес-планирование;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Банкротство может быть запущено и по объективным причинам, указанным выше и фиктивно. При выявлении фиктивного характера следует уголовное наказание.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Закон о банкротстве застройщика

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле. Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и обещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защитить будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление строительства, и получение квартиры.

Процедура детально прописана: параграф 7 глава 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это обязательный материал для изучения дольщикам, если они попали в подобную ситуацию. И в случае отсутствия введения процедуры о банкротстве, не применения порядков, предусмотренных законодательством, важно сразу потребовать в суде вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

Инструкция по проверке застройщика на сайте коммерсант. ру скан2

Практика показывает: сразу после признания несостоятельности застройщика эта новость должна освящаться средствами оповещения, обычно это специальные печатные издания. Это нужно самому дольщику, чтобы вовремя осуществить свои права и предъявить требования касательно возврата средств или предоставления недвижимости, в зависимости от индивидуальных нюансов строительства. Новые правила предполагают подачу этих документов не в суд, а конкурсному управляющему.

Действующая редакция законодательства предусматривает наличие реестра требований, состоящего из всех кредиторов, заявивших их застройщику. Оповещение должно происходить в течение первых 5 дней после вынесения статуса «несостоятельности» должника, а данные дольщиков предоставляются контролирующему органу не позднее, чем через 10 дней.

Предлагаем ознакомиться:  Акт о выносе границ земельного участка в натуру

Кредиторы, заключившие договор долевого участия имеют право выбирать: денежный возврат или предоставление недвижимости. Плюс, если вы желаете, можете воспользоваться законной возможностью оформить взыскание неустойки, на компенсацию морального вреда. Эти документы следует прикрепить к основному требованию в общем реестре или для передачи жилых помещений. Но в любом случае стоит учитывать и строго соблюдать временные рамки.

Чтобы требовать неустойку, важно ее рассчитать в соответствии с правилами. Если гражданин подает заявку с неверными подсчетами, это дополнительный повод отклонить иск. Надо пользоваться услугами профессионалов или самостоятельно найти формулу расчетов, выполнить их и указать в документации.

Однако на практике дело не всегда доходит до выплат участникам ДДУ, так как их очередь третья в списке. А бюджет банкрота и без того ограничен. Рекомендуется нанять опытных юристов, чтобы использовать возможные ресурсы для возвращения финансов или получения жилых помещений.

Инструкция по проверке застройщика на сайте коммерсант. ру скан3

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на
государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле.
Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и
обещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защитить
будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот
инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление
строительства, и получение квартиры.

Все ли российские компании – застройщики готовы к грядущим переменам? Конечно, нет.

Ситуация на рынке долевого строительства в 2019 году поменяется в корне, и «на плаву» останутся лишь самые крепкие компании. Надежными застройщиками будут признаны те компании, уставный капитал которых будет составлять минимум 4% от стоимости будущих объектов.

Виталий Леонтьевич Мутко, в ходе интервью телеканалу «Россия 24», спрогнозировал рост цен на недвижимость при переходе на проектное финансирование застройщиков минимум 8%. А вот, по словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, стоимость жилья, после перехода на эскроу-счета, в Подмосковье может подняться до 15%.

Управляющий партнер риэлтерской и консалтинговой компании «Метриум», Мария Литинецкая, уверена, что «Не все застройщики до конца готовы к предстоящим поправкам». Руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея», Олег Ступеньков, поддерживает: «Те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или даже начали продажи, такие издержки не учитывали».

Финансовые аналитики уверены, что такой резкий переход на эскроу-счета для всех застройщиков создаст существенные риски для рынка недвижимости. Ведь проектное финансирование — это существенные дополнительные затраты для строительных компаний любого масштаба.

Что укажет на предстоящее банкротство

При внимательном наблюдении можно отметить следующие признаки близкого банкротства:

  1. Срыв даты сдачи жилья в эксплуатацию – строительство дома продвигается медленно, оттягивается дата сдачи. Одна из причин подобного может заключаться в нехватке финансовых ресурсов для завершения строительства.
  2. Снижение прибыли. Финансовые отчеты за предыдущий период и текущий отличаются снижением дохода.
  3. Увеличение кредиторской задолженности.
  4. Отсутствие возможности вести переговоры с руководством (не идет на контакт).
  5. Появление информации о нестабильном финансовом положении.

Не всегда наличие данных признаков говорит о скором банкротстве. Однако стоит внимательно отслеживать деятельность строительной организации, чтобы своевременно принять меры для защиты и восстановления прав, не упустить возможность вернуть деньги.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Как проверить застройщика на банкротство

Инициация банкротства начинается с оповещения участников о начале производства.

Обязательным является публикация в газете «Коммерсантъ». На официальной страничке газеты можно ознакомиться со всеми размещенными сообщениями такого типа.

Чтобы найти интересующее лицо необходимо знать ИНН или ОГРН. Идентификационный номер вводится в специальную форму, далее нажимается команда «Найти». Если информация была размещена на данном ресурсе, то в результате поиска будет найдено объявление.

Как проверить застройщика на банкротство

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

Далее:

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

Банкротство застройщика при долевом

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Существует порядок, установленный законодательством, с помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность компании или защитить права кредиторов.

«Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов в приоритетном порядке».

Этапы:

  1. Процедура наблюдения. Ее продолжительность ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего, выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
  2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
  3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности – до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников, смена рабочего процесса.
  4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты кредиторам согласно их требованиям и очередности.
  5. Всесторонняя договоренность. Производится собрание кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.

Существует сложность в получении всех требуемых выплат или предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса, пока не придет их очередь.

Банкротство застройщика при долевом

Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.

Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:

  • признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
  • признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
  • на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.

Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.

  • получить обратно денежные средства, которые вам принадлежат;
  • получить квартиру.

Кроме того, сразу готовьтесь к тому, что предъявление требований не означает их удовлетворения в целом или хотя бы в полном объеме.

Вы, как дольщик, можете получить компенсацию в виду своей же квартиры в недостроенном доме. Данный путь в большинстве случаев наиболее выгоден обманутой стороне

Те, кто примет решение получить не деньги, а квартиру, должны будут доказать, что они имеют право владеть ею, и провести государственную регистрацию данного права. Для этого необходимо обратиться в суд.

Признание вашего права, как собственника, навсегда выведет недвижимость из общей имущественной массы банкрота, то есть она впоследствии не сможет уйти на погашение требований других кредиторов

Кроме того, наличие квартиры в недостроенном здании позволит вам и другим собственникам жилья в том же доме скооперироваться, и создать строительный кооператив, дабы завершить изначально задуманное дело, либо реализовать недвижимость заинтересованному лицу.

Впрочем, данный путь разумен в действительности, но лишь тогда, когда застройщик обанкротился на завершающем этапе строительства. То есть, если ваш дом, например, уже достроен, но еще не сдан в эксплуатацию.

В противном случае, данная затея будет бесперспективной, так как вопрос с достраиванием нужно будет решать экстренно, иначе не законсервированный по всем технологиям дом будет естественным путем разрушаться. Впоследствии полуразрушенный объект восстановить будет невозможно, так как закон это просто-напросто запрещает.

Мало того, чтобы довести здание до логичного состояния, придется искать дополнительные средства, которые поступать должны из кармана все тех же дольщиков, которые и так в большинстве своем уже отдали все, что у них было.

Иногда все же логичнее попытаться вернуть денежные средства, потеряв их солидную часть, но другую все же сохранив

Если вы приняли решение о возврате денежных средств, следует сразу же усвоить следующие несколько нюансов:

  • поскольку застройщик инициировал процедуру банкротства, у него просто нет средств, чтобы выполнить обязательства перед вами, а значит, и вернуть ему будет нечего;
  • остаток средств, находящихся на балансе у строительной компании, будет в конце концов уменьшен на такие обязательные платежи, как возмещение судебных издержек, плата арбитражному управляющему и т.д.;
  • дольщики, хоть и имеют статус приоритетных кредиторов, все же находятся на третьем месте в очереди на получение средств (к примеру, если компания задолжала зарплату сотрудникам, в начале деньги получат они;
  • поскольку банкрот несет обязанность по выплате неустоек, общая требуемая от него сумма серьезно возрастает;
  • недвижимое имущество, выведенное из общей собственности застройщика (квартиры, которые решат сохранить дольщики), не будет продаваться с торгов ради компенсации ваших потерь.

Если вы решите вернуть деньги, помните о нескольких весьма важных нюансах, определяющих успех всего мероприятия

Иными словами, получить обратно всю сумму, которую вы уплачивали строительной организации, практически нереально, не говоря уже о полной невозможности взыскать с него:

  • неустойку;
  • штраф;
  • убытки;
  • компенсацию морального вреда.

В большинстве случаев приходится рассчитывать только на половину потерянных денег.

Банкротство застройщика при долевом

Впрочем, после 2017 года ситуация для дольщиков стала более благоприятной. В случае, если строящая их жилье компания внезапно обанкротится, деньги на компенсации будут поступать также из специализированного фонда долевого строительства.

Кроме того, начиная с 1 июля текущего года, средства всех участников долевого строительства поступают непосредственно под защиту:

  • агентства по страхованию вкладов;
  • кредитных организаций.

Кроме того, теперь строительные организации обязаны получать средства от дольщиков на специализированные счета в банках. В случае наступления банкротства возводящей квартирный дом организации, дольщики просто получат обратно свои деньги, а застройщик будет должен возвращать средства в банк.

Дольщики могут рассчитывать на более легкий и полный возврат вложенных ими средств

Реестр необходим и местным властям, чтобы собирать данные о проблемных постройках в процессе возведения и принимать централизованные решения. Если вы хотите их найти, то они называются: «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Иными словами, на государственном уровне будет известно, какие застройщики на грани банкротства и сведения о них. Чтобы понять, где посмотреть такой реестр, надо определить населенный пункт, в Москве, например, это будет Москомстройинвест. На сайте изложена инструкция, как встать туда.

  1. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ (ред. от 27 декабря 2018 года) «О несостоятельности (банкротстве)». Дополнения и изменения в данном Законе вступили в силу с 1 января 2019 года. Конкретно банкротству застройщиков посвящен параграф №7 (под одноименным названием).
  2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред. от 25 декабря 2018 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В статье 23 пункте 2 данного закона регламентированы все права граждан — участников долевого строительства.

Новшества 2019 года

Ввиду нарастания негативных последствий банкротства застройщиков, в 2019 году планируется внести существенные поправки, касающиеся процедуры оплаты работы строительной фирмы.

В результате поправок средства будут перечисляться не напрямую организациям, а на специальный счет, где они будут лежать до сдачи помещения в эксплуатацию.

Принятые поправки вступят в силу с 1 июля 2019 года.

Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2019 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.

В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.

2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:

  • теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
  • ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
  • ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.

В 2019 году планируется переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги.

При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

  • Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
  • При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
  1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
  2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
  3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
  4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.
  • Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
  • Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
  • Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
  • Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

  • компания-застройщик;
  • кредиторы;
  • налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

  • стремительный рост цен на материалы и услуги;
  • снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
  • возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
  • рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Оцените статью
Помощь юриста
Добавить комментарий

Adblock detector